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[雜談] 且看政府的規劃定位與實際行動,價值投資首選主城區

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發表于 2019-6-16 00:39 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 心隨-風飛 于 2019-6-16 11:49 編輯

      近期的中心論真是層出不窮,有些純屬搞笑,當然房地產商,中介,已經置業的人群無論是剛需還是投資都想自己的房子所在的區變成中心,一切憑空而說的中心論都只是為了自己的房價能漲保值,但這些都不是你吹一下就是的,政府各區發展與定位一直按照總規劃來落實中,一直沒有變動過。
   珠海不規則特殊的地形,不會以地理位置中心來定城市中心,海+關口,加上主城區發展44年的沉淀,集中了優勢資源重要資源,城區中心不可替代性。
      珠海香洲區管理范圍好大,包括新舊香洲,拱北吉大,前山上沖,南屏灣仔,唐家灣,萬山群島,除去萬山群島外,其它區域包括唐家都屬于主城區的范圍。
   在最新一份文件公示中,政府明確加強主城區的功能,全面提升主城區,近期市民最大的感受就是大面積的道路升級和興建中的興業快線,金琴快線,但這些只是在交通上變化的一少部份的而已。

1、主城區獨特的地理位置:在建+重建的出入境關口有港珠澳大橋人工島關,拱北關,青洲關(在建)灣仔地下隧道關(規劃好)橫琴蓮花關,橫琴華發廣場下穿海底隧道至氹仔(規劃好),這些關口會形成興旺的人流,任何一個主城都沒法代替,且看重量級的國際五星酒店,全部布局落戶在城區。
A、國際一線五星,瑞吉酒店已經開業,十字門
B、華發喜來登已經開業,十字門
C、仁恒洲際已經開業,拱北區
D、鳳凰灣悅椿已經開業,香洲區
E、國際一線麗思卡爾頓酒店,選址九洲港商業中心
F、橫琴威斯汀,橫琴區
......
      這些國際一線五星,都是經過嚴謹的大量的市場調查后才選擇落戶的,主要是睇好城區未來的商貿會議中心地位為其帶來充足的商務客源,未來西區的工業會有相當多的企業把總部設在主城區內。

2、重量級的超大商業圈 ,高端商業圈,一個接一個,我們叫它商圈,因為他不是單獨的一幢樓或單獨的商場,如此密集的商業城,全部設在主城區內,讓主城區變成真正的商貿中心,以后高端購物,多元化飲食消費都要來主城區,其功能定位不同于其它區域(如航空城以以滿足周圍居民需要來定位的
   A富華里+金力灣+富力+國維+保利達+偉豐國際,正在火熱興建中這里將形成一個超大商業群,徹底改變城區商業格局
   B九州港游艇中心,國際一線五星+高端商業+寫字樓,規劃已出,陸續進行清場中
   C吉大免稅和國貿城,重建計劃提上議程,石景山公園已經動工全面升級
   D前山中海濱河城,大型河畔商業城興建中
   E灣仔華發商都+國際海岸商區,已經在興建中
   F、南屏華發商都+南灣北路一條沿線商業(已經建海印又一城)
......
以上商圈都是重量級的
加上政府指導的工業西遷,清空出來的主城區地塊,全部興建高端寫字樓
目前公布要改造的地塊大大小小有3百多塊之多,還有大量工業廠房等待刪建轉型
   為何如此密集的商業和五星酒店都在主城區,很明顯,政府正以實際行動,全面升級主城區,把主城區打造成一個商貿中心區這些商業的功能定位,與其它生活配套為目的商場有著本質的區別,并非用于滿足周圍生活的居民的,主城區商業一哥地位,其它區沒法代替

3、香洲中心城區的伸展——南灣區的全面提速升級打造
1、年前的規劃公布中,已經明確寫城區中心范圍擴展至南灣區(南屏+灣仔)
2003年開始的華發新城一期,到紅樹灣,到十字門,一直沿著這個方向走,十字門建設的提速才讓全民關注,南灣區以港珠澳大橋為分界,北面打造高端住宅區,南面打造高端商業會展區,除已知的南屏三大舊村加速改造,南灣北路沿線定為商業路灣仔地鐵上蓋商業,灣仔華發商都+都將連成一線,新婦幼醫院在興建中,擬建黑白將軍山隧道,兩條跨珠海大道隧道,加上已經建成的樓盤全是品牌優質盤,里成為主城區最大升值的區域,政府一直在落實建設中。
綜合以上,六大關口,國際五星酒店群、超級商業中心,會展中心,加上現有的行政、文化、教育醫療一線的優質資源全部都在中心城區44年的沉淀,中心城區無論地理位置到現在看得到實實在在的建設中,主城區將不斷地發揮著它特殊的魅力。
     未來主城區的住宅供應量會越來越少,新盤都會以高價方式銷售,主城區除了破舊低矮小區外(不排除會改造),優質大盤、次新盤都將會越來越值錢,因為你的周邊都是高大尚的商圈、寫字樓、五星酒店和便捷的關口。
     
再看看珠海個最熱的版塊

1、航空新城,這是近年最熱的區,航空城的提出是某一任市長, 原本想借珠海機場和航展引進一些航空相關的工業來珠,但沒有成功,航空城的名字卻保留下來了,隨著政府一直指導把城區中心的工廠搬遷至西區以及傳統工業引進都放在西區,增加的就業人口,急需一個完善的生活區,同時減緩城區中心的生活壓力,航空新城應運而生,政府對航空新城的功能定位:解決西區工業帶來的人口和未來新增的人口,在西區配套包括商業,生活,學校醫療,文化藝術、當然也有酒店和寫字樓等,一個完整的生活區,這就是航空新城的功能定位,但它所配套的一切是區級的,至今沒有變動過,主要功能服務西區工業和就業人員,未來西區的企業會出現總部設在主城區,工廠區設在西區這樣的分配形式區域定位,誰主誰次已經很清晰了,剛需合適自己就好。
航空新城之憂:過度炒作快速透支,供應量過大放松政策后中介又再炒一把吹大泡沫,如果航空城淪為北方人的度假養老城,就是殺雞取取卵,房賣完了卻會是死城。

2、唐家灣,1992年12月,經國務院批準成立珠海國家高新技術產業開發區,地域設置在珠海唐家金鼎一帶,2006年珠海高新區主園區調整至唐家灣地區,唐家灣鎮由原來的香洲區管轄調整為“珠海高新區和唐家灣鎮合一“,從高新區成立至今,唐家一直以打造高新技術片區為其功能版塊,至今沒有變過啊,有大家熟悉的魅族,金山等,只是格力海岸和新出的創北圍高高的房價和地價,一下把大家的注意力引了過去,以為是一個新成產的高新區。
唐家灣之憂:公布的科創北圍規劃,房地產用地占了一大半,工業用地卻不多,起點過高的房價只有讓有意投資的企業止步,正如論壇某大V說,唐家灣是否要做點除房地產外有用的事了,魅族已經下坡,金山也不再是以前的金山,一關之隔的中山,卻在密謀借”深中通道“如何把深圳一些企業引進來,想做深圳的后店,必竟1990年就成立的張家邊中山火炬高技術產業開發區,雖引進了一些企業但卻并未能做起來,希望通過”深中通道“翻身。

3、橫琴新區
    討論得最多的區,也是珠海人的希望,有幾點我們必須要考慮的
很多人把橫琴的未來與澳門緊綁在一起,但澳門過于單一的經濟,除了博彩酒店業獨大之外(加上與博彩有關聯的行業),所有其它行業都很弱,而且不是一般的弱,工業方面珠三解隨便一個鄉鎮都比澳門的強,2018年海南博鰲論壇上-澳門財政司梁維新關于澳門在大灣區的作用,自己也是模糊表態的。細讀了整篇國務院關于大灣區的功能分工,感覺珠海就是為深廣和珠三角成功人士配套的后花園生活樂土,唇齒相依的澳門中央就是給個面子與香港平衡下,提及澳葡金融圈,你要明白葡萄牙是一個已經沒落了的歐洲國家,葡語葡幣不是國際性語言貨幣,感覺中央已經意識到問題的所在,澳門除了酒店會展業,其它帶不了橫琴的發展,中央已經有意淡化橫琴金融島,橫琴要有所作為發展,珠海政府就要跳出澳門這個圈才行,橫琴住宅地本身不多,如果日后變成了澳門有錢人的度假養老城或澳門剛需人群的上樓城,就大大失去了它應有的作用。
     橫琴近幾年的過度炒作,透支值需慢慢消化,橫琴投資你要考慮:投資成本,投資時間,升值空間,未來新增人口從哪來,需要多少時間,大量的寫字樓如何引來企業辦公?某大V說過橫琴規模之大,最少需要50萬常住人口才初成氣候。曾經被評為“中國最大鬼城”的中原第一大省會之都—鄭州”鄭東新區“從2003建設開始至今天歷時16年之久,近兩年才聚了些人氣。城市的發展外拓理應循序漸,過度分散精力資金并不是好事,珠海有些新區應該放緩下了。

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學習了!感謝分享!很多觀點比較贊同。  發表于 2019-7-24 09:47
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樓主這是研究透了,贊!  發表于 2019-7-11 10:19
支持: 5
  發表于 2019-7-9 14:26
干貨多,不點贊不好意思  發表于 2019-6-21 02:02
kj
支持: 5
  發表于 2019-6-17 10:42

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沙發
發表于 2019-6-16 06:43 來自手機 | 只看該作者
主城區的工業西遷,就是一個騰籠換鳥的升級的信號,主城區二手都限購,其它區域新房都不限購,區別明顯。

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  發表于 2019-7-9 14:26
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  發表于 2019-6-21 12:10
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  發表于 2019-6-17 08:44
支持: 5
  發表于 2019-6-16 12:45
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  發表于 2019-6-16 10:36
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板凳
發表于 2019-6-16 07:00 來自手機 | 只看該作者
很認真的讀完了,說的有道理
來自小程序
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地毯
發表于 2019-6-16 07:30 來自手機 | 只看該作者
在新區眼里,香洲是最low的
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地板
發表于 2019-6-16 07:41 來自手機 | 只看該作者
在他們眼里,香洲最low,坦洲第二low

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在淇澳島看來,離深圳最近,其它區都是鄉下。。。  詳情 回復 發表于 2019-6-19 11:21
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地下室
發表于 2019-6-16 07:45 來自手機 | 只看該作者
樓主用心了,論壇需要這些有內容有深度的文章。
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7
發表于 2019-6-16 08:01 來自手機 | 只看該作者
有理有據,很不錯的文章
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8
發表于 2019-6-16 09:42 來自手機 | 只看該作者
珠海未來的趨勢是高價區域滯漲(橫琴,唐家),低洼區域補漲(金灣,斗門),價差收斂。當然最后還是要看人口。把珠海定位為全中國的珠海,依靠優秀舒適的生活環境和便利的教育醫療養老的資源吸引廣大群眾來珠海定居,這才是王道。靠產業經濟吸引已經很難了,因為全國的經濟格局己固化。但定位宜居之城,房價就一定會有天花板,均價4萬元見頂,再高?廣大群眾就只能看看呵呵了

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唐家灣是后發優勢多的地方。  詳情 回復 發表于 2019-7-11 09:42
珠海均價4萬的話,香洲還有上漲空間。  詳情 回復 發表于 2019-6-19 21:48
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9
發表于 2019-6-16 09:52 | 只看該作者
橫琴的發展是不可改變的,這是中央的要求和決定,會用及其優惠的政策和措施把很多港澳人分散到橫琴居住和工作(吸引港澳公司到橫琴),加上國際旅游島的定位,橫琴的發展是很快的。

另外所謂的葡語系國家并不是以葡萄牙為主,主要是指巴西,而巴西的經濟體量又是南美的老大,再加上非洲一些資源豐富一帶一路上的葡語系國家,所以還是很有必要加強聯系的,這是澳門和橫琴的優勢。

其它基本贊同你的觀點,不過據說政 府機構擬搬遷到鶴州北,西區也不是沒機會,只是最近有點過火了

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政fu何來這么大資金搬遷  詳情 回復 發表于 2019-6-17 00:23
鶴州北是兩條大河道沖出來的淤坭區,周圍需要高高河堤保護,地基比航空城更松軟,這里規劃有超大型高速立交,東側臨近洪灣港和電廠,鶴州北成為貨運區可能性高  發表于 2019-6-16 10:49
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10
發表于 2019-6-16 09:55 來自手機 | 只看該作者
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