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[深度談房] 鶴州將成為珠海政府行政中心?

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發表于 2019-6-17 18:16 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
近期香山網房產置業版很多網友在發帖討論金灣、斗門、紅旗成為珠海中心的可行性和必然性。雖是玩笑,但其中不乏珠海網友熱愛珠海的一片赤子之心。從地理位置看,目前的珠海市政府位置是兵家必爭咽喉要道,但絕不是城市發展的核心位置。

去年看過一篇龍獅戰略智庫的文章,非常有意思。文章分析,長三角中上海、杭州、蘇州形成的三角模型是比較成功的,珠三角發展就非常不平衡,作為珠三角三個支點,廣州深圳非常強大,GDP是珠海的近十倍,珠海戰略上失衡,難以擔當珠三角的一個支點。

圖片來自于龍獅智庫文章

文章談到,珠三角發展不平衡的破局,可以借鑒佛山的兼并:2002年之前佛山的經濟體量遠落后于東莞,2002年與南海、順德、三水、高明兼并之后,2016年GDP高達8630億元,排名全國15,遠高于東莞。佛山的整體合并,不是簡單的1+1=2,而是大于3。

文章指出,珠海中山合并有歷史依據,珠海改革開放前稱為香山,隸屬于中山。如果珠海中山合并,肯定毫無違和感,而其潛力將超越東莞,與佛山東莞形成珠三角第二梯隊。并且,一個城市將會擁有兩座超級跨海大橋--港珠澳大橋和深中大橋,珠海橫琴將會因城市的合并發揮超乎想象的作用,珠海也就能夠成為珠三角的一個重要支點。

文章寫于2017年底,立意于廣東第二輪改革頂層設計,可謂是著眼長遠,看得讓人血脈噴張。但是時至今日,并未從官方獲得這方面的消息。今天豬哥閑來無事,就來試論一下鶴州成為珠海市政府行政中心的可行性。

一、珠海市政府有搬遷的必要。

深圳第一輪抓住了制造業遷徙的契機,2008年之后二次發展成為金融與高科技基地。珠海市第一輪改革開放,由于缺乏明確定位,其發展遠遠落后于深圳。目前港珠澳大橋已經開通,橫琴自貿區目前也已經看到雛形。依托港澳發展橫琴,依托大灣區頂層設計發展珠海,是珠海第二個發展重大機遇。

但目前珠海市政府位于老香洲的交通瓶頸之處,由于老香洲土地資源的枯竭,行政服務中心設于新香洲,大多數市政資源都在新老香洲。2010年前后,珠海人的概念里只有老香洲、吉大、拱北才是市區,前山(新香洲)、上沖和南屏老珠海人都當成鄉下,就更別說金灣斗門高欄港了。

我們比較一下深圳、廣州和珠海地圖:

從下圖廣州地圖來看,廣州市越秀區、天河區、海珠區、荔灣區、白云區等幾個主要區域,圍成一個整體,并發散影響黃浦區、從化區、花都區,所以廣州市各區發展比較均衡。

廣州市地圖

從深圳地圖來看,福田區、南山區、羅湖區、鹽田區成為一個整體,發散輻射狀影響寶安區、龍華新區、光明新區、龍崗區。2008年之前主要是關內幾個區高速發展,二次改革后龍華新區、光明新區和龍崗區都得到了快速發展,所以深圳的發展也是比較均衡。

深圳市地圖

從珠海地圖來看,珠海市分布為一個狹長的走廊形狀,中間還差點被中山的坦洲給掐斷,看起來像個大雞腿。珠海市政府蝸居香洲,位置恰似雞腿最沒肉的腳頸處,長期以來長臂管轄,導致了東西部嚴重的不平衡。這幾年開始發展橫琴,但是市政府到橫琴,開車差不多也得一個小時,跟去金灣斗門時間接近。

珠海市地圖

未來大幅提升城市發展效率,首要之事就是大幅提升行政辦事效率,城市一站式行政辦公是大趨勢。珠海市政府縮短與保十琴的距離,縮短與金灣和斗門的距離,是珠海市未來十年發展的重中之重。

二、鶴州成為珠海行政中心的理由。

如果珠海市政府搬遷,哪里合適?新老香洲已經沒有土地了,唐家是高新區,市政府在制造業旁邊本來就不合適,且唐家距離橫琴和金灣斗門更遠。市區只有南屏科技園那一片可以釋放出土地,且距離橫琴和西區更近,但南屏緊靠坦洲,縱深不夠。保十琴正在打造珠海新城市中心,土地資源不多。

縱觀全市,只有鶴州這塊是獨一無二的珠海市中心樞紐位置,從風水角度來說屬于喉舌位置,且兩邊有友誼河及珠江入海口,寓意順風順水,可以建設珠海市政府和行政服務中心,再打造一個CBD,與保十琴隔江相望,相映成趣。

橫琴定位國際旅游島,目前長隆已經成為珠海旅游特色之一,未來珠海大橋西白蕉鎮那塊大片的農田應該還有類似于迪士尼、長隆這類大型企業來分享橫琴的紅利。



圍繞著鶴州,近期不少交通項目都在進行或規劃中:6月6日,為緩解珠海大橋壓力,磨刀門跨江通道工程招標公告出臺,起于珠海大橋東側,終于珠海大橋西側,起終點均順接珠海大道;前幾天,珠海大橋西到泥灣門大橋西道路擴建工程批示;珠機城際二期從長隆站經鶴州站到珠海機場;6月10日下午,鶴港高速公路一期工程第一片箱梁架設,全長34.6公里,起于白蕉接江珠高速路口,經鶴州與洪鶴大橋相交,經三灶小林鎮到達高欄港區接高欄港高速公路。

如果鶴州成為市政府行政中心,未來到機場、金灣、斗門、橫琴、香洲都是半小時以內路程;金琴快線開通后到唐家也就四十分鐘,從鶴港高速到高欄港也只需要半小時出頭;而從香港澳門驅車到鶴州,經港珠澳大橋過十字門就到了,也是半小時左右。珠三角環線高速經過鶴州,江珠高速就在珠海大道對面,內外出行都十分便利。

三、珠海未來的希望

橫琴定位為國際旅游島,則未來珠海的發展方向為國際旅游。珠海之前的旅游幾乎沒有特色,市區的圓明新園已經被淘汰了,剩下的就是情侶路上的漁女,再就是去各個島上玩玩。至于之前的新老香洲及吉大、唐家等區域,則是珠海人的生活場所,除了探親訪友,外地游客幾乎不會涉足到居民中心區域、制造業區域。

而作為國際旅游城市,珠海需要更多長隆及迪士尼這樣的企業,還需要國際游艇以及海灘旅游產業,才會有自己的旅游特色。因此,未來的珠海旅游產業應該是以橫琴為中心,配套產業輻射到金灣、南灣及斗門的湖心路口和鶴州對面的湖心路前后一帶。

從以上中國地圖上可以看出,承載著中國主要GDP的區域,主要是北京、長三角、珠三角,土地面積約占中國的五分之一,西北東北及青藏高原、廣西上述民族,都是扯GDP后腿的,中國的希望只有京津冀、長三角、珠三角。

從上圖看,如果珠海未來將鶴州打造為行政中心范圍,其潛力區域為一個心形狀,其中包括左翼的金灣,右翼的橫琴和南灣片區,以及心尖位置斗門湖心路口及后面的區域。湖心路口之所以是心尖位置,因為珠海作為大灣區樞紐,騰飛的方向必然是大灣區縱深。

而未來十年后,新老香洲區域則類似于廣州的黃浦區或深圳的寶安區,唐家從距離來看則類似于廣州的花都、深圳的龍崗新城,唐家其實可以單獨與金鼎劃分為唐家區或高新區。

如果本文開篇所說的龍獅戰略智庫中山珠海合并設想成立,則鶴州位置仍不失為珠海市的戰略核心位置(如下圖所示),一頭承接港珠澳和珠海,另一頭承接中山。


2014年,鶴州曾經與世界主題影視城眉來眼去鬧出較大的緋聞,后來據說影視基地選址到北京了,鶴州至今待字閨中。五年過去了,金灣、斗門持續拍出N塊住宅土地,一棟棟高層住宅拔地而起,唯獨鶴州和珠海大道對面,沒有分割一塊給開發商,仍然是大片農田,很有可能是政府已經有了高端規劃。

本文純粹是豬哥心血來潮做的一個設想與推斷,不作為老鐵們樓市投資做白日夢的依據。不過,馬云說過,夢想還是要有的,萬一實現了呢?哈哈哈哈哈哈哈。

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無語  發表于 2019-6-19 09:06
無語: 5
  發表于 2019-6-18 18:21
無語: 5
  發表于 2019-6-18 18:20
中山與珠海合并為單列市,前提是:中山與珠海合并為單列市,市***駐地應該在三鄉鎮,三鄉鎮的地理位置太重要了,以三鄉為中心,設地鐵樞紐,十字形或者六字形放射建設地鐵,半小時就可以到達全市各地。[/   發表于 2019-6-18 17:14
大約是5年前,珠海請的新加坡規劃局的退休專家幫助規劃的,鶴州就是未來珠海的中心——***所在地、公司總部所在地。香洲、金灣則為副中心。  發表于 2019-6-18 15:12
無語: 5
  發表于 2019-6-18 12:43
這些都是房地產開發商吹起來的吧 除非有建造另一珠江新城的實力  發表于 2019-6-18 11:31
豬哥的帖子我第1次呵呵了。  發表于 2019-6-18 09:29
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其他的不說,看看大灣區高鐵規劃,鶴州北原主題公園位置是雙高鐵(廣中珠澳+珠江肇高鐵的)的落腳點,成為中心只是時間問題。  發表于 2019-6-18 08:58
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沙發
發表于 2019-6-17 19:46 來自手機 | 只看該作者
豬嗨市要是有這個魄力早就趕超了,可惜沒有

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珠海地理位置、地形不好,名字也沒取好,還是安心做四線小城市吧  發表于 2019-6-19 10:02
***的魄力超前  發表于 2019-6-19 09:06
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板凳
發表于 2019-6-17 19:49 來自手機 | 只看該作者
很早以前就有傳言,但總是笑笑不敢相信。牽扯太多利益,地方長官又是干幾年就輪換,哪怕有心也難有時間堅定推進,還是聽聽就算了吧。

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有道理  發表于 2019-6-19 09:07
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  發表于 2019-6-18 18:21
kj
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  發表于 2019-6-18 13:20
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  發表于 2019-6-18 09:30
來自小程序
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地毯
發表于 2019-6-17 20:20 來自手機 | 只看該作者
謝謝豬哥分享經濟論壇!
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地板
發表于 2019-6-17 20:31 | 只看該作者
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地下室
發表于 2019-6-17 20:58 | 只看該作者
從地理位置看,鶴州是版圖上的中心,但它是兩條大河道沖出來的淤坭區,鶴州整個地快需要高高的河堤做保護,其地基比現在的航空城更松軟,且坭土咸性太大,從特區建立開始,鶴州圍出來的地塊就只能用來種甘蔗來改良土質,早期的種出來的甘蔗都是咸味道的,老珠海人都知道鶴州最正的就是“蔗鼠”這道名菜。

從風水上說,此地地勢低矮,兩邊大河道,河水直來直往不帶彎為壞水,又沒有山,風水差呢,剛好與豬哥說的相反,兩邊為大河道,一但有大洪峰河水大漲,被浸的機會可大的呢,這里規劃圖顯示有高速大立交對接港珠澳西段和江珠高速,東臨港灣港和電廠,這里規劃做貨運中轉區反而最合理

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正解,之前我也想過這里變成市中心的,但是周圍的人說這里是淤泥沖擊成的島。比金海岸的地還差  詳情 回復 發表于 2019-6-23 02:23
點評合格  發表于 2019-6-22 10:34
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珠海本地人就知。 雖然D高官是外來人,但不是沒文化人  發表于 2019-6-21 14:59
地理決定定向!  發表于 2019-6-19 09:08
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  發表于 2019-6-19 08:24
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這才是用心思考過并結合了實際說出來的心里話。。。  發表于 2019-6-18 14:16
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  發表于 2019-6-18 13:24
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  發表于 2019-6-18 12:25
有道理!  發表于 2019-6-18 09:31
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7
發表于 2019-6-17 20:58 來自手機 | 只看該作者
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8
發表于 2019-6-17 21:08 | 只看該作者
本帖最后由 心隨-風飛 于 2019-6-17 21:42 編輯

梁廣大篤信風水,在迎賓北路北段尾留下一大幅地未用(原計劃是用來建新政府大樓的地),背靠珠海龍脈鳳凰山,現在是石溪公園。
其實我覺得最理想的是,政府搬到吉大“原石景山酒店”的地塊,背山面海,正對漁女,風景優美且地勢高,早期政府無錢,新香州的地切成一小塊一小塊來抵債用,被動成小開發商開發,形成不了大格局,現在有錢了,吉大國貿(原會展中心)免稅都可以推倒重來,還不如把吉大重新打造為新的行政中心,免稅后面早期的工業區也是因為當時政府無錢改造也不徹底,吉大北接香州唐家,南接拱北南灣 我認為最理想呢,不過這只能當是笑淡了

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真是珠海本地人,這事我爸也知。。。 老廣有眼光的  發表于 2019-6-21 15:01
太小了。怎么能夠容納我大珠海  發表于 2019-6-19 09:09
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  發表于 2019-6-18 16:28
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  發表于 2019-6-18 14:17
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  發表于 2019-6-18 13:49
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  發表于 2019-6-18 09:33
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9
發表于 2019-6-17 21:12 | 只看該作者
不是坦州??

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是坦洲附近  發表于 2019-6-19 09:09
你不知道坦洲屬于中山的么  詳情 回復 發表于 2019-6-18 12:32
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  發表于 2019-6-18 12:26
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10
發表于 2019-6-17 21:16 來自手機 | 只看該作者
鶴洲南現在歸金灣管轄,換句話說以后珠海的中心是金灣

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一語道破  發表于 2019-6-19 09:09
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